Se espera que España alcance en 2030 una población aproximada de 52 millones de habitantes, de manera que la demanda de vivienda será mayor y deberá ser atendida. Para satisfacerla, será necesario sacar al mercado entre 1,6 y 2,3 millones de unidades en los próximos cinco años.
Partiendo de este contexto, OBS Business School, institución perteneciente a la red de educación Planeta Formación y Universidades, hace público el informe Mercado inmobiliario en España 2025, dirigido por el profesor y director de la consultora Eurocofín, Carlos Balado, donde analizan el papel de la Administración como solución al problema más que como generador de riesgos.
El momento actual
El mercado inmobiliario ha marcado máximos en el primer trimestre de 2025 y todo parece indicar que se va a mantener en la misma línea durante los próximos trimestres.
Según los registradores, el número de compraventas tuvo un incremento trimestral del 5,3%, alcanzando las 181.625 operaciones. Esta es hasta ahora la cifra más alta desde 2007. De éstas, 41.956 compraventa corresponden a vivienda de nueva planta, mientras que las 139.669 restantes son de vivienda usada. Si dicha tendencia se mantiene, 2025 podrían cerrarse con más de 732.000 operaciones, equivalente a un incremento del 2,3%.
Asimismo, la escasez de la oferta ha impulsado un aumento en los precios del 8,1% con respecto al mismo periodo del año pasado alcanzando los 2.226€/m² de media y marcando así un máximo histórico.
Los más caros
Las comunidades autónomas con la vivienda más cara corresponden a Madrid (3.955€/m²), Baleares (3.822€/m²), País Vasco (3.193€/m²) y Canarias (2.625€/m²). En cuanto a las ciudades, San Sebastián (5.824€/m²), Madrid (4.716€/m²), Barcelona (4.538€/m²), Palma de Mallorca (3.735€/m²) y Bilbao (3.129€/m²) son las que encabezan los precios más elevados.
Menos hipotecas
En lo que respecta a la forma de financiar la adquisición de una vivienda, la tradicional fórmula hipotecaria desciende de manera significativa durante el primer trimestre hasta el 65,5% de las operaciones. La contratación a tipo de interés fijo se ha incrementado por quinto trimestre consecutivo formalizándose en el 67,13% de los nuevos créditos hipotecarios.
En 19 capitales de las 52 ciudades españolas se supera el nivel de esfuerzo que se considera razonable para la compra de una vivienda (35%). El caso que más llama la atención es el de Málaga, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 59%, seguida por Cádiz, San Sebastián, Madrid y Barcelona, todas ellas por encima del 50%.
Entre el 40% y el 50% aparecen Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma de Mallorca, Santander, Pamplona y Bilbao. Finalmente, con esfuerzos entre el 35% y 40% se encuentran Alicante, La Coruña, Valladolid, Segovia, Córdoba y Guadalajara. Solo Zaragoza se mantiene en niveles razonables, con un esfuerzo del 32%.
¿Escasez de suelo urbanizable?
La conclusión fácil que puede extraerse de los datos apuntados es la falta de suelo urbanizable en las grandes ciudades. No obstante, el estudio de OBS Business School señala la existencia de 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años en el país.
Obstáculos
Según el mismo estudio, se dan algunas circunstancias que dificultan el desarrollo de proyectos.
El precio del suelo
Está, por un lado, el precio del suelo, que ha aumentado en el segundo trimestre del año un 7,9 % de media, consolidándose como uno de los niveles más altos de la última década. En provincias como Teruel, Soria o Burgos el metro cuadrado se ha más que duplicado en el último año; en otras provincias como Guipúzcoa o León ha descendido desmarcándose de la tendencia al alza general (un 49 % y 38 % respectivamente). Lo mismo ha ocurrido en Pamplona y Badajoz.
El sector promotor necesitará 25.000 millones de euros cada año durante los próximos diez años para poder duplicar la producción de vivienda en España. Sin embargo, el crédito al sector está hoy en el nivel más bajo desde principios de los años 1990 (un 6 % del PIB) debido a las elevadas garantías exigidas por los bancos.
Mala planificación urbanística
El informe de OBS considera necesaria una mejor planificación urbanística para que los promotores puedan anticipar a medio plazo sus proyecciones financieras; de hecho, actualmente ya están con los ejercicios de 2026 y 2027 y en adelante. Pero además hay que poner en marcha los mecanismos que permitan su desarrollo efectivo.
Inseguridad jurídica
Por otro lado, existe una inseguridad jurídica que hace que proyectos que ya de por sí se demoran entre 10 y 15 años en su desarrollo pueden llegar a alcanzar los 20, y una excesiva burocracia. Los plazos para la concesión de licencias llegan hasta los 2 años y el promotor debe pasar por tres niveles administrativos: el municipal, el autonómico y el estatal.
“La clave para solucionar dicho meollo –a juicio del profesor Balado– es avanzar hacia la simplificación administrativa diseñando un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas. De esa manera, una vez iniciada una solicitud, cada nivel administrativo irá emitiendo la información pertinente sobre su situación. Estas resoluciones coordinadas evitarían su paralización en alguna fase del proceso”.
Fiscalidad penalizadora
Por otro lado, los impuestos en España pueden llegar a encarecer un 45% el precio final de una vivienda. Además, esta carga impositiva presenta tal complejidad y relevancia para todos los agentes involucrados (constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios), que convierte en insuficientes y dispersos los últimos anuncios de los partidos.
La elevada fiscalidad, junto con la excesiva regulación y la escasa asignación de recursos a esta partida por parte del sector público están agravando la situación actual del mercado inmobiliario. Desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final pueden llegarse a pagar hasta por un total de 16 figuras tributarias, en ocasiones incluso de forma reiterada en función de la operativa que se lleve a cabo.
El motivo es que la vivienda constituye un medio relevante de financiación para la administración pública. En total, el Estado alcanzará a recaudar 52.000 millones de euros con los impuestos aplicados a este sector durante este año.
En términos relativos al PIB, la recaudación total por la tributación sobre la vivienda representa aproximadamente un 3,5%. Esta cifra, contrasta con el peso del total del gasto destinado por las administraciones públicas a políticas de vivienda, que se sitúa en torno 0,5% del PIB. Esta disparidad pone de manifiesto el escaso protagonismo que las políticas públicas de vivienda ocupan dentro de las prioridades de gasto del sector público.
España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones en Europa con un 11%, solo por detrás de Bélgica (12,5%) y el Reino Unido (12%). Y también está entre los países con una mayor tributación sobre las plusvalías, comparable a Suecia y solo superada por economías como Dinamarca (42%), Noruega (37,8%) y los Países Bajos (36%).
Todo ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores.
