x
Contenidos exclusivos, revista física
y muchas más ventajas
Publicidad

¿Qué va a ocurrir con el precio de la vivienda?

De la mano de varios franquiciadores analizamos la realidad del mercado inmobiliario y, en paralelo, las oportunidades con mayor proyección .

08/01/2024  Claudio M. NovoaFranquicias

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 31.921 el pasado mes de octubre, el 22,3% menos que en el mismo mes del 2022, con un acumulado anual del –17,7%. Facilitado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), partimos de este dato para analizar la realidad del sector en un 2023 que acaba de expirar.

Jesús Sánchez, CEO de Inmohappy, califica de transición al pasado ejercicio, algo que atribuye a dos factores. “Por un lado, la subida de los tipos de interés para detener la inflación, lo que ha derivado en el encarecimiento en las nuevas hipotecas, lo que ha frenado la demanda de compra en muchas zonas (que no la necesidad). En paralelo, el aumento de la inseguridad jurídica para los propietarios, debido a las las nuevas leyes, ha frenado la oferta, ya que muchos propietarios no sacan su vivienda en alquiler u optan por subir precios”.

Considera Sánchez que este desequilibrio en el mercado ha generado una bolsa de clientes que quieren comprar y otra bolsa de oferta que, tarde o temprano, rebajará precios. “En algún momento, tal vez en 2024, presenciaremos un ajuste natural del mercado y, por tanto, una reactivación”.

Minuto y resultado del sector de la vivienda

Si nos detenemos en el presente más inmediato, Ricardo Sousa, CEO de Century 21 en España y Portugal, estimaba que, “con un mercado laboral fuerte que mantiene el nivel de personas desempleadas, el último trimestre del año superase el período homólogo de 2022”. En torno al 3% calcula la subida de precios Sonia Campuzano, CEO de The Simple Rent, quien opina que la estrategia de subida de tipos de interés está próxima a sus máximos. “En cualquier caso, ambos fenómenos han hecho que la toma de decisión por parte del comprador o del inquilino se alargue en el tiempo”.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, se remite al Consejo General del Notariado, que recoge un descenso interanual del 17,25% en las operaciones de compraventa de viviendas. “A pesar de la desaceleración, los precios, sorprendentemente, han permanecido estables; esto indica que la demanda continúa siendo, en determinadas capitales y ciudades, bastante mayor que la oferta, de ahí que el mercado se haya mantenido fuerte”.

Dominó con las palabras real state
2022 fue un año récord de transacciones en el mercado inmobiliario.

Para completar este retrato, Lorena A. Zenklussen, CEO de Comprarcasa, introduce un matiz. “El descenso a doble dígito se debe al alza de los tipos de interés, pero también a que 2022 fue un año récord de transacciones [las hipotecas sobre viviendas crecieron el 10,9% y su importe medio el 5,8% según el INE]”.

Los productos con mejor salida

Conocido el entorno, adentrémonos en las oportunidades con mejores perspectivas. Para Duque, son aquellas relacionadas con activos logísticos, centros de datos y propiedades vinculadas a la salud, como residencias de tercera edad. “Estos segmentos se consideran menos vulnerables a las reducciones significativas en las valoraciones de activos en comparación con oficinas y centros comerciales”.

«Los activos dedicados a inversión son los que experimentan mayor crecimiento en cuanto a número de operaciones».

Ya en el sector residencial, los apartamentos y viviendas de alquiler muestran un buen comportamiento. “Y, muy especialmente, fórmulas flexibles como el coliving o el cohousing, donde es posible compartir espacios y servicios como vía para lograr ahorros y beneficios para los inquilinos”. Sousa apunta a una obra nueva que prolonga unas expectativas más favorable que la vivienda de segunda mano. “En general, los pisos de dos y tres dormitorios, hasta 250.000 euros, son los que protagonizan más transacciones”. Destaca Sánchez que los activos dedicados a inversión son los que experimentan mayor crecimiento en cuanto a número de operaciones.

Campuzano pone el foco en el sector del lujo. “España presenta una enorme demanda en muchas ciudades como Málaga, Madrid, Valencia y Alicante. Hablamos de un nicho muy concreto de comprador o inversor, ya sea nacional o extranjero, caracterizado por su solvencia, de ahí que no requiera hipoteca, por lo que escapa de la tendencia alcista vivida”.

¿Qué ocurrirá en los próximos meses?

“En los próximos 12/14 meses los precios puedan caer de modo suave, muy condicionados por los elevados tipos de interés”, señala Duque. “En el primer trimestre del 2024 pronosticamos una ligera estabilización en los precios, por la desaceleración y el ajuste debido a la crisis energética, la inflación y el aumento de los tipos de interés”, analiza Zenklussen. “Si bien esta tendencia puede ser genérica, seguiremos viendo que aquellos mercados con mayor demanda de compradores e inversores seguirán reflejando alzas en los precios”.

Respecto a las transacciones de compraventa, “se prevé un ligero repunte, una vez cristalicen los primeros descensos en los tipos de interés”, comenta Zenklussen. Y de vuelta a los precios, Campuzano sí espera “unos índices de bajada significativos en los primeros meses del año”.

Una mujer y un hombre llegando a un acuerdo
Uno de los grandes retos de las agencias es adaptarse a las tecnologías y preferencias de los consumidores.

Concluimos con varias tendencias que nos guiarán por esta realidad futura. “Se espera que la sostenibilidad y la eficiencia energética continúen siendo relevantes en el diseño y la construcción de nuevas propiedades, así como en la renovación de las existentes”, adelanta Duque. “La rehabilitación y reutilización de edificios es otra clara tendencia, sobre todo en las grandes capitales, con centros urbanos muy consolidados pero con un parque de vivienda en muchos casos obsoletos”. Zenklussen pone el foco en la diversificación del mercado, “con diferencias entre las zonas más dinámicas (costa, grandes ciudades e islas) y las zonas más despobladas”.

Formar para profesionalizar

Comparten los franquiciadores que la formación es uno de los desafíos mayúsculos. “Es una pieza clave, cada día más, para las agencias, pues en un entorno cambiante las necesidades del cliente son cada vez mayores en lo relativo a la información y asesoramiento”, advierte Sánchez. “Es fundamental que los nuevos agentes se capaciten como auténticos expertos que los haga competitivos y así acercar un servicio único a clientes e inversores”, incide Campuzano. “No se trata solo de cerrar una operación, sino de lograr la máxima rentabilidad a cada inmueble, desplegar un servicio global y de gestionar grandes proyectos de inversores”.

«España presenta una enorme demanda en el segmento del lujo en ciudades como Málaga, Madrid, Valencia y Alicante».

Desde el sector ya han tomado nota y, al margen de las acciones formativas de las cadenas, la Asociación de Empresas Franquiciadoras Inmobiliarias de España lanzaba el noviembre pasado su primer curso jurídico, “con el objetivo de que todos los asociados tengan una formación básica reglada común que les permita ofrecer un servicio profesional con todas las garantías para el consumidor”. En este artículo de Emprendedores, donde mostrabámos varias oportunidades en cadena para emprender, las centrales incidían en la importancia de la formación.

Negocio humanista en la era digital

Otro de los grandes retos es adaptarse a las cambiantes tecnologías y preferencias de los consumidores, explica Duque. “Con la digitalización, los usuarios pueden acceder, con un sólo clic, a una amplia gama de información online y a herramientas para buscar y comparar todo tipo de propiedades. Frente a esta realidad, las agencias inmobiliarias –en franquicia o no– deben encontrar formas de ofrecer un valor agregado que justifique sus servicios, como un profundo conocimiento local, asesoramiento personalizado y servicios de calidad. En este sentido, debemos saber diferenciarnos y mantenernos actualizados en términos de tecnología, marketing digital y estrategias de ventas”.

Para Campuzano, la tecnología sigue jugando un papel crucial en el mercado inmobiliario. “Gracias a su uso y a la introducción de la IA, se mejoran aspectos importante a nivel de eficiencia en la gestión de propiedades, búsqueda de vivienda, trato y atención al cliente”.

Claudio M. NovoaPeriodista freelance especializado en información económica, desde el 2007 escribo en Emprendedores sobre franquicias y emprendimiento.