El pasado 8 de octubre entró en vigor un cambio en la legislación que puede afectar, y mucho, a tu modelo de negocio. Si sigues alquilando un piso por habitaciones, ya no vas a poder ingresar por la suma de todas ellas más de lo que cobrarías por todo el piso en un contrato único. Así lo recoge la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) incluida en el artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que publicó el BOE el día 7.
Esta medida que ha aprobado el Gobierno se aplica en toda España y obliga a que el alquiler de una habitación cumpla con las mismas exigencias legales que un piso entero. Es decir, que a partir de ahora, o haces un contrato de larga duración (como vivienda habitual) o vas a tener que hacer uno por un período determinado de meses justificando el motivo (de temporada). Además, si tienes inmuebles en una zona declarada tensionada, se te suma otra restricción: tendrás que ajustar también los precios a los topes que marca el artículo 17 de la ley.
Cómo calcular tu nuevo tope de alquiler y el gran vacío legal de la norma
Para saber si superas el límite legal basta con sumar lo que cobras por todas las habitaciones que tienes alquiladas y comprobar que no excede lo que valdría alquilar un piso completo. Si te pasas de esa cifra, te tocará bajar los precios cuando firmes los próximos contratos.
“Por ejemplo, en el caso de un piso de 4 habitaciones en A Coruña, si se alquila por habitaciones y el precio máximo es de 1.200 euros al mes, solo se podrán alquilar por 300 euros, cuando antes podía ser por un precio superior”, puntualiza Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis. Eso sí, no tienes por qué cobrar lo mismo por todas las habitaciones: puedes poner precios distintos, lógicamente, según el tamaño o si tienen baño propio, siempre que el total no supere el tope de esos 1.200 euros.
Pero ¿qué ocurre si nunca has alquilado el piso entero porque acabas de comprarlo o siempre lo has explotado por habitaciones? Carlos Torrejón, director académico del Máster en Gestión Inmobiliaria de la Universidad Internacional de La Rioja (UNIR), advierte de que “la norma no concreta cómo debe fijarse la renta del alquiler unitario de la vivienda completa cuando no existe un contrato previo que sirva de referencia, lo que introduce cierta incertidumbre práctica en su aplicación”. Es la gran duda que deja el decreto, y conviene que la consultes con un abogado antes de fijar los precios de los nuevos contratos.
Los gastos de un piso compartido que el nuevo límite no tiene en cuenta
El límite iguala lo máximo que puedes cobrar por habitaciones con lo que cobrarías por el piso entero, pero los costes no son los mismos. Torrejón señala que “el decreto limita el ingreso máximo del alquiler por habitaciones sin tener en cuenta que su estructura de costes y de gestión suele ser superior a la del alquiler de una vivienda completa”.
Como recuerda Torrejón, este modelo “implica normalmente mayor rotación, posibles vacancias parciales (habitaciones vacías por periodos de tiempo), gestión individualizada de entradas y salidas, incidencias de convivencia y una mayor dedicación del propietario”. Y añade otra diferencia: en el precio de la habitación se incluyen a menudo los suministros y, a veces, servicios como la limpieza, que cuando el piso se alquila entero suele pagar el inquilino aparte.
Qué pasa con los contratos que ya has firmado
Que la norma esté en vigor desde el 8 de octubre no significa que tengas que cambiar de inmediato los contratos que ya has firmado. Lo que pase con ellos dependerá del tipo de contrato que hayas hecho y de cuándo venza.
Si firmaste por temporada, el contrato sigue con las reglas antiguas hasta su fecha de fin. Llegado ese día, se extingue y no se puede prorrogar. Si el inquilino se queda o entra otro, tendrás que firmar un contrato nuevo con las reglas actuales. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, la norma no prevé un régimen transitorio específico.
Tres puntos clave que debes vigilar en tus nuevos contratos por habitaciones
Si vas a renovar contratos o a firmar otros nuevos, estos son los puntos que Torrejón aconseja vigilar.
La causa temporal debe estar bien acreditada
Si el contrato es de temporada, tiene que haber un motivo real que puedas demostrar: estudios, un traslado por trabajo o un tratamiento médico, por ejemplo. Así que guarda lo que lo justifique. Como advierte Torrejón, “si no existe esa causa, el contrato puede considerarse de vivienda habitual”, y eso da al inquilino derecho a quedarse varios años con las prórrogas que marca la ley.
Se acabó encadenar contratos temporales con el mismo inquilino
La fórmula habitual de encadenar contratos de temporada ya no sirve. Como explica Torrejón, firmar “más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda” hace que se considere vivienda habitual. Y entonces pierdes el control del calendario: el inquilino tiene derecho a quedarse cinco años, o siete si alquilas a través de una sociedad, y no podrás pedirle que se marche cuando acabe el plazo que acordasteis.
Riesgo de habitaciones vacías y sin compensación
Si alquilas por temporada, el compromiso de permanencia puede quedarse en papel mojado. Como recuerda Torrejón, en estos contratos “el inquilino puede desistir una vez transcurrido un mes, con solo 10 días de preaviso y sin indemnización para el propietario”. Una salida imprevista te rompe la previsión de ingresos y te obliga a buscar sustituto a contrarreloj.
Alternativas de explotación para el propietario con la nueva norma
A la hora de decidir qué haces con tus pisos, Goenaga advierte de que habrá que analizar la rentabilidad y la seguridad jurídica “caso por caso”, sobre todo viendo cómo se aplican en la práctica “las omisiones, contradicciones e indefiniciones de este real decreto-ley”. Con las nuevas reglas, estas son las principales opciones que tienes:
Seguir alquilando por habitaciones
Solo tiene sentido si las cuentas te siguen saliendo con el nuevo tope y después de pagar la luz, el agua y el wifi, que en este modelo de alquiler de habitaciones como negocio suelen correr de tu cuenta. Y hay otro factor decisivo: como advierte Torrejón, tendrás que valorar “los riesgos derivados de que determinados contratos puedan pasar a considerarse de vivienda habitual, con las consiguientes limitaciones de duración y disponibilidad futura del inmueble”.
Alquilar el piso completo por temporada
El decreto lo permite siempre que exista “una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual” del inquilino, como estudios o trabajo. El contrato debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, aunque puede continuar si la causa temporal se mantiene.
Te da más flexibilidad para recuperar la vivienda al terminar. Pero se aplican las mismas reglas que a las habitaciones: si se alarga sin justificación o encadenas más de dos contratos con el mismo inquilino, pasa a considerarse vivienda habitual.
Alquilar el piso entero como vivienda habitual
Si hasta ahora alquilabas por habitaciones buscando obtener más ingresos, la nueva ley puede hacer que te plantees cambiar de estrategia. Una alternativa es alquilar la vivienda completa cuando finalicen los contratos actuales. Así solo tendrás que gestionar un contrato en lugar de varios y posiblemente habrá menos cambios de inquilinos. Eso sí, ten en cuenta que, aunque firmes el contrato por un año, el inquilino tendrá derecho, por regla general, a prorrogarlo hasta cumplir cinco años si alquilas como particular o autónomo, o siete si quien alquila la vivienda es una sociedad.
Y ten en cuenta que el 15 de noviembre entra en vigor otro decreto, el Real Decreto-ley 28/2026: al vencer, los contratos de vivienda habitual se prorrogarán por periodos de cinco años, o siete si alquilas a través de una sociedad. Si no quieres renovar, tendrás que avisar con seis meses de antelación y, salvo en algunos casos, pagar una indemnización al inquilino. También está pendiente de convalidación.
Vender el piso
Puedes vender el piso si crees que puedes conseguir un buen precio. Pero ¿qué ocurre si todavía tienes habitaciones alquiladas? Puedes venderlo igualmente, aunque debes tener en cuenta que la venta no pone fin automáticamente a los contratos ni obliga a los inquilinos a marcharse. Por eso, antes de cerrar la operación, es importante revisar los contratos que siguen vigentes y comprobar cuándo pueden finalizar. Así sabrás si puedes entregar la vivienda sin inquilinos o si el comprador tendrá que adquirirla con esos alquileres en vigor.
Esperar a la votación del decreto
El decreto ya está en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes a su publicación. Como las Cortes están disueltas, la votación corresponde a la Diputación Permanente, y todavía no tiene fecha. No es un trámite menor: el decreto anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado, y el BOE publicó la derogación el 2 de octubre.
Por eso, tanto si tienes un piso como si tu empresa gestiona varios, una opción es esperar unas semanas antes de volver a alquilar. Eso sí, tendrás que valorar si te compensa perder esos ingresos, o si puedes sacarle rentabilidad al piso de otras formas mientras tanto. Y si tenías prevista una reforma, puedes aprovechar para hacerla.
