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Negocios inmobiliarios: ¿Cuánto sube el valor de una vivienda tras una reforma?

El valor de una vivienda puede incrementar un 35% en Madrid y un 42% en Barcelona tras realizar una reforma integral. En algunos barrios de la capital ya vale más ...

08/06/2023  David RamosIdeas de negocio
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El sector inmobiliario es todo un clásico cuando se trata de invertir. Al margen de los famosos ‘grandes tenedores’, son muchas las personas que destinan sus ahorros a la compra de una vivienda para ponerla en alquiler o que aprovechan alguna oportunidad para adquirir una casa y hacer una reforma para hacerla más atractiva.

En un momento como el actual, en el que las últimas reformas legislativas pueden sembrar las dudas en los inversores a la hora de poner un inmueble en alquiler, la segunda opción se muestra como una apuesta segura, si tenemos en cuenta los datos de un reciente estudio sobre la rehabilitación de viviendas en Madrid y Barcelona elaborado por Gesvalt y Casavo.

Según este informe, la rehabilitación integral de una vivienda permite incrementar su valor en un 35% en Madrid. La diferencia media entre una vivienda completamente reformada y una sin reformar en la capital es de 958 euros por cada metro cuadrado.

En el caso de Barcelona, la revalorización que se obtiene con la reforma es aún mayor, con una diferencia media de 1.161 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 42%.

Estas cifras son más impactantes si vemos un caso práctico. Por ejemplo, una vivienda media, con una superficie de 90 metros cuadrados, podría incrementar su valor en Barcelona en más de 100.000 euros tras realizar una reforma integral, mientras que en Madrid se aumentaría en más de 85.000 euros.

Si se trata de una reforma parcial, un ‘lavado de cara’ que no conlleve una modificación estructural de la vivienda, la diferencia se reduce a la mitad. Así, puede alcanzar los 438 euros por metro cuadrado en la capital y los 528 euros por metro cuadrado en la ciudad catalana.

Esto supone un aumento del valor del 16% y el 19%, respectivamente. Si partimos del mismo ejemplo de vivienda media de 90 metros cuadrados, su valor se incrementaría en 39.420 euros en Barcelona y en 47.520 euros en Madrid.

Debemos tener en cuenta que esta revalorización no es una ganancia neta, puesto que habrá que descontar el importe de la reforma realizada para acondicionar la casa y hacerla más atractiva antes de volver a ponerla en el mercado.

Según el estudio de Gesvalt y Casavo, la inversión media necesaria para realizar una reforma parcial para una vivienda de 90 metros cuadrados, con calidades estándar, sería de entre 300 y 350 euros por metro cuadrado en ambas ciudades. Si en vez de una reforma parcial se trata de una renovación integral, el importe podría situarse entre los 600 y 650 euros por metro cuadrado.

De esta manera, la rentabilidad media que se puede obtener si se aborda un proceso de rehabilitación integral alcanza los 511 euros por metro cuadrado en Barcelona y los 308 euros por metros cuadrado en Madrid. Es decir, un 47% y un 79% de la inversión, respectivamente.

Si hablamos de reformas parciales, la ganancia es bastante menor: 178 euros por metro cuadrado en Barcelona (51% de la inversión) y 88 euros por metro cuadrado en Madrid (25% de la inversión).

El informe especifica que una vivienda completamente reformada sigue teniendo un valor inferior al que presenta un inmueble de obra nueva: un 4% menos en Madrid y un 7% inferior en Barcelona. Dicha cifra se eleva hasta el 18% en el caso de una vivienda con una reforma parcial en la capital y al 22% en ciudad condal. La diferencia es mucho mayor si el inmueble está sin reformar: 41% en Madrid y 35 % en Barcelona.

No obstante, la investigación descubre que el valor de las viviendas completamente reformadas puede superar a las de obra nueva en algunos distritos de Madrid. Es el caso de La Latina, Chamartín, Centro, Moratalaz y Hortaleza. Por el contrario, los barrios con mayores diferencias de precio a favor de las viviendas nuevas son Puente de Vallecas, San Blas y Carabanchel.

Este fenómeno no se produce en Barcelona, aunque la diferencia de precio entre obra nueva y con reforma integral se reduce significativamente en Gracia, Les Corts y Nou Barris, donde su valor apenas difiere en un 2,5 %. En sentido opuesto, las zonas que tienen mayor diferencia entre las viviendas nuevas y las rehabilitadas íntegramente son Sant Andreu (-17%) y Sants-Montjuic (-13%).

Como vemos, adquirir viviendas y reformarlas para venderlas posteriormente es una opción muy interesante. Sin embargo, exige una inversión que no está al alcance de todo el mundo. Por eso, te recomendamos otras alternativas para ganar dinero en el sector inmobiliario sin tener que afrontar una inversión tan grande.

David RamosDesde 2006, soy periodista freelance especializado en información económica, técnica y sectorial.
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