La complicada situación económica ha dato al traste con los planes de empresas de todos los sectores. Unas han tenido que cesar completamente su negocio y otras tantas se han visto obligadas a cerrar oficinas, delegaciones y tiendas. La consecuencia directa de ello ha sido la aparición en el mercado de un buen número de locales vacíos.
Ángeles Pérez, directora de Locales Comerciales en Calle de Jones Lang LaSalle, afirma que “el pasado año se caracterizó por un bajón tremendo de la demanda. La caída del consumo ha producido que los resultados de las tiendas en el último año hayan descendido considerablemente, por lo que muchas no han resistido la crisis y han tenido que cerrar o reestructurar. Había tiendas muy grandes que han tenido que reducir espacios, dejar parte de locales e incluso abandonarlos para ubicarse en otros más pequeños e incluso de menor precio. Todo esto da lugar a un exceso de oferta disponible, “sobre todo en terceras líneas comerciales”, apunta.
También el mercado de oficinas está estancado, lo que supone otra buena noticia para el emprendedor que quiera mejorar. Ángel Estebaranz, director del departamento de Oficinas de Aguirre Newman, indica que desde 2008, “la situación económica se ha visto reflejada en los metros de absorción, es decir, la superficie de oficina que se ha contratado”. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se ha pasado de una cifra récord de 900.000 m2 de absorción en 2007 a algo más de 312.000 m2 en 2009. “Esto se ha debido a la situación de incertidumbre económica, que ha generado que los empresarios decidan no cambiarse de oficina”, precisa.
A lo anterior hay que sumar que en 2009 todavía había edificios de oficinas en construcción o rehabilitación que se han ido terminando, aumentado aún más los metros de suelo disponible. Y otros tantos proyectos se han paralizado a la espera de un mercado más propicio.
Todo ello ha incidido en la tasa de desocupación, que es el porcentaje de toda la superficie disponible que está vacío. Así, Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com, reconoce que “ la oferta de oficinas en alquiler ha aumentado en todos los mercados. En Barcelona hablamos de una subida del 30%; y en Madrid, del 15%. En oficinas y locales nos movemos en incrementos de oferta de entre un 20 y 30%. Esto ha hecho que el precio de los alquileres esté bajando con fuerza”.
Como en todo mercado, el aumento de la oferta genera un descenso del precio. “Por ejemplo, el precio de las oficinas en alquiler ha caído un 10% en Madrid y más de un 8% en Barcelona. Y también ha descendido de forma importante la renta de los locales comerciales. Son productos que están muy expuestos a los cambios económicos”, anota.
SUBIR EN ASCENSOR, BAJAR POR ESCALERA
Sin embargo, la bajada no suele ser tan rápida como lo fue el alza. Algunos expertos se refieren a esto con una figura muy visual, afirmando que los precios suben en ascensor pero bajan por las escaleras.
Saber con certeza cuánto han bajado los precios no es fácil. Además, cualquier cifra es relativa, puesto que un promedio no refleja la realidad de cada zona. Incluso cada calle tiene un comportamiento particular. Sin embargo, los expertos consultados sitúan el descenso medio de los alquileres en torno a un 15-25%, aunque estas cifras no se han reflejado en las ubicaciones de primera línea, ya que la demanda para dichos espacios es muy superior. Así, los locales en zonas prime (centro de las ciudades, ejes y centros comerciales especialmente calientes), pueden haber reducido sus rentas entre un 5-10%.
Pero el descenso no parece que esté siendo el mismo en el caso de la compraventa. Según Encinar, “el precio de venta de oficinas y locales comerciales no tiene tanta oscilación. Ha bajado, pero no se acerca ni de lejos a cómo lo ha hecho el de la vivienda. El propietario sabe que el mercado es cíclico y que puede que ser mejor aguantar un local comercial o una oficina antes que tener que bajar su precio de manera significativa. Por eso, el precio de venta se está aguantando”.
¿NOS MUDAMOS?
La situación actual hace que el emprendedor tenga ahora una oportunidad única, posiblemente irrepetible, para instalar su local o su oficina en los que antes ni se lo plantearía. Según José Antonio Matallanos, agente de Re/Max, “el emprendedor tiene ahora muchas posibilidades de agrandar su negocio, coger un local en mejor situación, con mejores condiciones o mejor infraestructura”.
Por eso, quizá sea ahora cuando haya que hacer las maletas. “Si quieres cambiar de ubicación, es la ocasión para hablar con un nuevo casero, porque se están haciendo negociaciones muy fuertes, a la baja y con buenas condiciones. Pero también es una situación propicia para conversar con el casero actual y negociar una bajada de las condiciones económicas”, comenta Encinar.
¿Debemos darnos prisa si no queremos dejar pasar el tren? Tal vez aún haya algún margen de maniobra. Para Matallanos, lo mejor sería esperar al segundo semestre del año, “puesto que creemos que será cuando el sector de locales y oficinas toque fondo. Pero si quiere hacer ahora y se puede, también es fantástico, porque se van a encontrar ofertas muy interesantes”.
“Quizá se vea todavía algún descenso a lo largo del año, pero en el momento en que la situación económica mejore, se acabó. La oferta disponible se irá ocupando y los precios irán subiendo. No decimos que se vaya a llegar a los precios de 2005 ó 2006, pero sí que subirán los precios, aunque a un ritmo más pausado y seguramente a partir de 2011”, explica Ángeles Pérez.
¿PARA CUÁNDO LA SUBIDA?
Y ésta es la otra cuestión. ¿Volveremos a los niveles de precio de años anteriores? ¿Y cuándo? Para el responsable de Idealista.com, la subida precios se producirá “cuando volvamos a tener un crecimiento económico como el que hemos tenido en los últimos años. Y eso va a ser muy difícil verlo hasta que no saneemos la crisis y nos recuperemos”.
Estebaranz considera que “la clave para la evolución del mercado la tiene la expectativa empresarial. Cuando los empresarios consideren que la economía va a ir a mejor, empezarán a comprar y alquilar de forma muy rápida y el mercado se recuperará tan rápido como ha caído”. El tiempo dirá.
