El Gobierno no ha dictado medidas extraordinarias que faciliten el impago de la renta de un local comercial.
El cese de actividad o la brusca caída de los ingresos están afectando a muchos negocios. Tanto es así que numerosos autónomos y pequeños empresarios se declaran incapaces de afrontar el pago del alquiler de un local que, en estos momentos, no están explotando. Las medidas extraordinarias en materia económica dictadas por el ejecutivo a raíz de la crisis sanitaria del COVID-19 no contemplan esta situación de manera que, en principio, tu obligación es seguir pagando la renta. No obstante, existen distintas vías para alcanzar una moratoria en este concepto en el escenario actual.
Carmen March Ortí, socio del Área Mercantil de la Firma de abogados Broseta, facilita algunas pautas sobre cómo tienes que proceder.
-Revisar el contrato. Lo primero que deberías hacer es revisar el contrato y comprobar si existe alguna cláusula específica donde se prevea la forma de actuar en situaciones de emergencia o de fuerza mayor. Lo más probable es que el contrato no incluya nada de esto pero, aún así, puedes acogerte a otras soluciones que sí reconoce el sistema jurídico.
-La cláusula ‘Rebus sic stantibus’, no recogida en ley alguna, pero sí reconocida en nuestro sistema jurídico en el ámbito de la jurisprudencia. Según explican en Broseta, el principio jurisprudencial Rebus Sic Stantibus “posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato, siempre que concurran los siguientes requisitos: (i) la alteración sobrevenida de las circunstancias de cumplimiento, (ii) la onerosidad excesiva para una de las partes como consecuencia de dicha alteración, (iii) la imprevisibilidad del acontecimiento (no previsto en el contrato), y (iv) la duración del mismo (no es meramente transitorio sino que existen expectativas razonables de duración)”.
Su aplicación no es nueva. Como recuerdan en el Firma de abogados “La Sala Primera del Tribunal Supremo en numerosas sentencias ha aplicado el principio Rebus Sic Stantibus ante los múltiples conflictos contractuales consecuencia de la crisis económica de 2008”.
Las circunstancias de entonces podrían ser equiparables a las del momento actual pero, en cualquier caso, será un juez quien determine la aplicación o no de la Rebus Sic Stantibus y decida si procede o no el incumplimiento contractual en cada caso.
Obviamente, aquellos inmuebles obligados al cierre por el estado de alarma tienen más fácil el argumentario para acogerse a los beneficios de esta doctrina. Pero tampoco hay que descartarla cuando la causa obedece “a un cambio sustancial de las condiciones en las que se suscribió el contrato”.
Antes de dejar de pagar o acudir a los tribunales
Pero antes de llegar a los tribunales, Carmen March recomienda empezar por procedimientos menos agresivos que concluyan en un acuerdo equilibrado entre las partes.
Lo primero que recomienda al inquilino es enviar una comunicación fehaciente al propietario exponiéndole la situación en la que se encuentra. Por comunicación fehaciente ha de entenderse bien una carta a través de un notario, bien un burofax, por el que puede acreditarse, además del envío, el contenido del texto, algo que no sucede con una carta certificada. Es importante tener esto en cuenta porque, en caso de terminar en los juzgados, la comunicación fehaciente jugará un papel importante en nuestra defensa como prueba de que se ha intentado el acuerdo previo y que el impago obedece a causas justificadas y advertidas.
Para ello, subraya también March la conveniencia de reflejar de forma muy clara en el documento cuáles son esas causas que impiden el pago, como bien podrían ser el cese de actividad o la caída notable de los ingresos; demostrar que la suspensión del pago es esencial para garantizar la futura viabilidad económica de la actividad, y delimitar el tiempo o las circunstancias excepcionales que se proponen para solucionar el conflicto.
Hasta ahora, solo hemos hablado de suspensión del pago del alquiler en circunstancias que lo hacen inasumible, pero también pueden plantearse fórmulas menos gravosas para el propietario del inmueble como, por ejemplo, una moratoria en los pagos o alguna compensación cuando concluya la situación extraordinaria, o cualquier otra que procure una prestación equilibrada.
Ya en el supuesto de que el propietario acepte la propuesta y se atenga a la revisión del contrato, la recomendación de Carmen March es hacerlo todo por escrito. Para ello habrá que redactar una adenda o un anexo al contrato original en el que se recojan los nuevos términos y el periodo de validez. Este documento no requiere de la presencia de un notario ni ninguna otra figura representativa de Derecho para su validez. Es suficiente con la firma de ambas partes que, en momentos como el que atravesamos, puede ser la firma digital o, en caso de no disponer de ella, las firmas escaneadas o, simplemente, un intercambio de emails donde las partes reconozcan la validez de documento solicitando que se considere firmado.
En cualquier caso, el consejo principal de esta letrada es “no dejar nunca de pagar por las buenas” para no incurrir en el delito de incumplimiento de contrato, algo que podría agravar aún más tu situación. Pero, si aún habiendo avisado al propietario de tus circunstancias, no recibes respuesta alguna y optas por el impago, actuar como recomienda March, podría ayudarte en una solución judicial.
