El alquiler con opción a compra es una de las opciones más interesantes a la hora de adquirir un inmueble. Esta fórmula tiene especial relevancia en el mercado de la vivienda, aunque también existe la posibilidad de utilizarse en el caso de naves industriales, locales comerciales u otro tipo de superficies.
El concepto de alquiler con opción a compra es simple. Consiste en un acuerdo entre el propietario y el arrendatario según el cual, una vez finalice el contrato de alquiler, el último tendrá la posibilidad de adquirir el inmueble descontando todas las cuotas abonadas anteriormente en concepto de renta.
Por ejemplo, en el caso de un inmueble valorado en 100.000 euros con una renta mensual de 500 euros, al cabo de cinco años el arrendatario habría pagado 30.000 euros en concepto de alquiler. Tras el vencimiento del contrato, este tendría la posibilidad de adquirirlo por 70.000 euros.
El alquiler con opción a compra se sitúa así como una alternativa interesante a la hora de adquirir una vivienda, sobre todo entre los más jóvenes, que están encontrando más dificultades para emanciparse y acceder a una hipoteca en plena crisis derivada de la pandemia.
Condiciones para acceder a un contrato de alquiler con opción a compra
Sin embargo, el modelo de alquiler con opción a compra no está exento de algunas condiciones que conviene tener en cuenta antes de lanzarse a adquirir un inmueble bajo esta fórmula.
Los contratos. En el caso del alquiler con opción a compra, el acuerdo entre el propietario y el arrendatario deberá recogerse en dos contratos: Por un lado, el de alquiler, que cumplirá con las condiciones típicas de este tipo de acuerdos. Y, por otro, el de compraventa.
En este caso, se trata de un “un precontrato -en principio unilateral-, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante», tal y como recoge el Tribunal Supremo.
¿Se puede perder la opción de compra? La respuesta a esta pregunta es afirmativa. Para perder la posibilidad de adquirir el inmueble en los acuerdos de alquiler con opción a compra, existen varios motivos. En primer lugar, una prórroga en el contrato de alquiler, que desembocaría en la firma de un nuevo contrato y, por tanto, la desaparición del acuerdo anterior.
Por otro lado, el retraso en el pago del alquiler durante más de dos meses podría conllevar con la pérdida del derecho de compra, así como de la prima aportada anteriormente, que suele ser bastante más elevada que la fianza de un contrato de alquiler normal.
El alquiler con opción a compra, una opción a tener en cuenta para los emprendedores
Además de en el mercado de la vivienda, el alquiler con opción a compra puede utilizarse para adquirir otros bienes inmuebles relacionados con la actividad empresarial, como naves industriales o locales comerciales. En este caso, las condiciones del alquiler con opción a compra son algo diferentes. Por ejemplo, la duración mínima del contrato de arrendamiento se sitúa en los diez años.
Además, desde la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR) identifican como otras ventajas la posibilidad de mantener cierta flexibilidad en las cuotas, prorratear el pago del IVA de la transacción de compraventa o la reducción del impuesto de Actos Jurídicos Documentados como del impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
